Onderhandelen over je huis, hoe gaat dat in zijn werk?
Een woning kopen: Onderhandelen
Je hebt de woning van je dromen gevonden, hem bezichtigd en erover gedroomd. Je weet het zeker: Hier wil je wonen! In ons vorige blog over het kopen van een woning (stappenplan) besteedden we al aandacht aan het koopproces. Dit keer gaan vertellen we je graag meer over stap 5 van dit proces, omdat we er vaak vragen over krijgen: Onderhandelen.
- Hoe pak je dat aan?
- Waarover onderhandel je?
- En wanneer ben je in onderhandeling?
Voor je gaat onderhandelen
Je bent verliefd op deze woning. En net als bij een ‘normale’ verliefdheid brengt dit de nodige emoties met zich mee. Daardoor is het lastig om zakelijk te blijven en loop je het risico uiteindelijk te veel voor de woning te betalen. Bepaal daarom samen met je makelaar jouw onderhandelingsstrategie.
Die onderhandelingsstrategie is natuurlijk volledig afhankelijk van de situatie. De markt speelt een rol, natuurlijk, maar ook jouw eigen situatie en die van de verkoper bepalen een deel van de strategie. Heeft de verkoper al een nieuw huis gekocht? Dan heb jij waarschijnlijk wat meer speelruimte bij de onderhandelingen dan wanneer hij nog geen nieuwe woning heeft.
Als aankoopmakelaar helpen we je graag bij het bepalen van de juiste strategie voor jouw onderhandelingen op basis van onze ervaring met het bepalen van de juiste prijs én de marktwaarde van vergelijkbare woningen.
Welke ontbindende voorwaarden?
Voor je een bod uitbrengt is het belangrijk na te denken over ontbindende voorwaarden. Weet je bijvoorbeeld of je voldoende hypotheek kunt krijgen? Wacht je nog op de resultaten van de bouwkundige keuring?
Door vooraf ontbindende voorwaarden op te stellen, voorkom je mogelijk veel narigheid. Op basis van deze voorwaarden kan een koopovereenkomst ontbonden worden.
In de ontbindende voorwaarden staat een datum. Is deze verstreken en besluit je alsnog de woning niet te kopen? Dan betaal je een boete en soms een aanvullende boete aan de verkoper. Deze boete is gemiddeld 10% van de totale koopsom.
Welke ontbindende voorwaarden kunnen van toepassing zijn?
- Financieringsvoorbehoud
- Nationale Hypotheek Garantie
- NVM No Risk-clausule
- Bouwkundige keuring
- Huisvestingsvergunning
Wanneer ben je in onderhandeling?
Goed, je strategie is bepaald. Je hebt vastgelegd welke ontbindende voorwaarden er van toepassing zijn. Je doet een openingsbod. En dan… ben je nog niet in onderhandeling.
Je bent namelijk pas in onderhandeling met de verkoper van jouw droomhuis als hij reageert op je bod. Zo’n reactie kan een tegenbod zijn of een expliciet bericht dat jullie in onderhandeling zijn. Zegt de verkoopmakelaar dat hij je bod met de verkoper bespreekt, dan ben je dus nog niet in onderhandeling!
Onderhandelen gaat niet alleen over de prijs
Wanneer je gaat onderhandelen over jouw volgende huis, gaan de onderhandelingen ook over de opleverdatum en de ontbindende voorwaarden.
Verder is het belangrijk om te weten wát er bij de koop is inbegrepen. Daarvoor wordt er onderscheid gemaakt tussen de onroerende zaak en roerende zaken. De onroerende zaak is over het algemeen niet zo moeilijk te bepalen: dat is de grond waarop de woning staat, de woning en eventueel de bijbehorende schuur of carport.
Bij een appartement bestaat de onroerende zaak vaak uit het appartement, de berging en eventueel een garagebox.
De roerende zaken daarentegen kunnen wel voor onduidelijkheid zorgen. Het is logisch dat de verkoper zijn meubilair meeneemt, maar hoe zit het met de kastinrichting van de inloopkast of de rolluiken aan de buitenzijde van de woning? Dit soort ‘roerende’ zaken zijn vaak punt van discussie.
Daarom is het van belang om afspraken te maken met de verkoper over deze zaken en die afspraken vast te leggen in een lijst van zaken. Leg in deze lijst achter wát er in de woning achterblijft, wat de verkoper meeneemt en welke roerende zaken overgenomen kunnen worden tegen betaling. Dat voorkomt een hoop frustratie voor beide partijen.
De onderhandeling
In onderhandeling zijn, is geen exclusieve status. Wanneer jij in onderhandeling bent, kan iemand anders nog steeds een bod doen en in onderhandeling raken. De makelaar van de verkoper moet dit wel aan je melden en mag verschillende geïnteresseerden niet tegen elkaar uitspelen.
Ook wanneer je direct de vraagprijs biedt, is de verkoper niet verplicht de woning aan je te verkopen. Hij mag besluiten zijn vraagprijs te verhogen of de biedingsprocedure te veranderen naar een ‘inschrijving’ wanneer er veel geïnteresseerden zijn voor zijn huis.
Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om eenmaal een bod uit te brengen. Ben je al in onderhandeling en zijn er toezeggingen gedaan? Dan moet de verkoper deze wel eerst na te komen voordat hij de procedure verandert.
Zijn jullie het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele roerende zaken? Gefeliciteerd! Je hebt overeenstemming bereikt! Dit is het moment waarop de verkopende makelaar de gemaakte afspraken vastlegt in de koopovereenkomst.
Veel succes met jouw onderhandelingen!
Je weet nu precies hoe de onderhandeling voor jouw nieuwe woning in zijn werk gaat en wat je kunt verwachten. Laat je de onderhandelingen liever aan een ervaren professional over? Dan helpen wij je graag verder!
